José Cardoso Botelho – “Inspired by art, design for living”

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Em conversa com a F Luxury Magazine, José Cardoso Botelho, CEO da Vanguard Properties – marca premium que se dedica à construção e promoção imobiliária no sector do luxo em Portugal desde 2015 – revela o que têm os empreendimentos da marca Vanguard de tão distintos para prometerem uma oferta única, como nunca existiu, em Portugal. O gestor, com mais de 30 anos de experiência no mercado imobiliário, antecipa ainda os desafios futuros deste sector, os quais passarão, inevitavelmente, por uma forte preocupação com a sustentabilidade.

Como se posiciona a Vanguard Properties dentro do segmento premium da promoção imobiliária?

A Vanguard Properties é uma marca criada, em março de 2017, com o objetivo de investir em Portugal no sector imobiliário do segmento premium e de luxo. Desde o início da nossa ‘aventura’, em Portugal, há cinco anos, que o nosso objetivo essencial tem sido criar projetos únicos com uma associação à arte muito forte, daí o nosso mote, “Inspired by art, design for living”, que marca todos os nossos projetos.

Como é assegurada essa forte ligação à arte?

Abordamos os nossos projetos como se fossem uma obra de arte. Todos os nossos edifícios têm uma obra de arte que é desenvolvida por um artista português. No caso do Castilho 203, é uma peça tridimensional feita pelo José Pedro Croft, no caso da A’Tower é um painel de azulejos produzido pela Viúva Lamego, no caso do Bayline é uma escultura que está instalada no jardim do empreendimento, e no caso do Infinity, por exemplo, é uma peça que também será colocada no exterior da autoria de uma reconhecida artista plástica.

Que mais características diferenciam os empreendimentos Vanguard?

Os nossos edifícios diferenciam-se, essencialmente, pelo investimento que fazemos não só na arquitetura, mas também em todos os materiais selecionados, pelo tema da arte e pelos espaços de uso exclusivo dos condóminos que vão mais além do que é espectável, integrando piscina exterior e interior, spa, ginásio, salas de coworking, etc.

Um outro aspeto importante é o facto de trabalharmos as zonas comuns dos edifícios como se de hotéis se tratasse, o que é algo muito pouco comum, em Portugal. Ou seja, convidamos designers de interiores que, em conjunto connosco, selecionam uma decoração que se adequa aos edifícios, escolhendo muitas vezes peças de artistas e autores.

Quantos projetos estão a ser desenvolvidos, atualmente, em Portugal?

Atualmente, temos 22 projetos em curso, em Lisboa, Oeiras, Comporta e Algarve, num investimento total de 1,2 mil milhões de euros. Neste momento, em Lisboa, temos concluído o Castilho 203. O edifício A’ Tower, nas Amoreiras, está quase terminado, e os restantes vão estar em desenvolvimento nos próximos tempos. O Bayline, no Algarve, estará concluído em outubro e, em 2023, teremos concluído o Infinity, que é o nosso maior projeto, situado em Sete Rios.

A maioria dos vossos projetos está localizada em Lisboa. Por que motivo decidiram investir nesta cidade?

Em 2015, já era bem visível que Portugal estava a atrair uma clientela nova. No passado, a clientela mais alta do ponto de vista socioeconómico comprava no Algarve, sobretudo no “triângulo dourado” do Algarve, de que a Quinta do Lago era o expoente máximo. A partir de 2015, começou a verificar-se que havia muitas pessoas de origem europeia, nomeadamente de países como França, Bélgica e Suíça, que estavam a olhar para Lisboa como uma cidade para residirem, mas que tinham dificuldade em encontrar um produto que se adequasse às suas necessidades. Portugal, como a maior parte dos países da Europa, viveu uma grande crise em 2008, e a oferta, naquela época, era muito escassa. Os estrangeiros que estavam a procurar Portugal para viver tinham dificuldade em encontrar casas compatíveis não só com a sua capacidade de investimento mas também com o standard pretendido. Esta dificuldade era muito visível e nós percebemos que tínhamos as condições indicadas para investir na construção direcionada para os segmentos mais altos.

Que tipo de público procura este elevado standard numa casa?

Não são apenas estrangeiros porque, felizmente, temos muitos clientes portugueses. Portanto, a clientela portuguesa também reconhece a necessidade de comprar e de investir em produtos de maior qualidade. No caso do nosso empreendimento Infinity, por exemplo, que é o nosso maior projeto, em volume, cerca de setenta por cento dos nossos clientes são portugueses e, inclusivamente, entre os seis apartamentos mais caros, cinco foram comprados por clientes portugueses. A ideia que transparece, muitas vezes, de que os portugueses não estão a comprar, na realidade, não é bem assim.

Quais são os maiores desafios do mercado imobiliário neste segmento de luxo na atualidade?

O primeiro desafio é a dificuldade que existe hoje em dia em encontrar locais para desenvolver projetos de grande qualidade. O principal problema, muitas vezes, é que os proprietários do espaços que precisam de ser totalmente reabilitados não têm bem a noção do esforço e do risco que implica desenvolver um projeto imobiliário de luxo e, muitas vezes, os preços solicitados são desadequados e tornam inviáveis as operações. O segundo maior desafio nesta fase é obviamente a questão da instabilidade que existe ao nível dos recursos da construção. Saímos de uma pandemia que causou um forte desafio ao nível das cadeias logísticas que levou ao aumento dos preços de determinados materiais e, mais recentemente, com o conflito na Ucrânia, esta situação piorou, nomeadamente com o aumento dos custos de produção, sobretudo nos sectores onde o consumo de energia é muito forte, como é o caso do ferro, do aço, do alumínio, do betão e do cimento. Nesta fase, há um desafio forte, que é vender uma casa com um preço certo, já que é muito difícil vender uma casa com um preço variável que possa subir em função do aumento dos custos de produção, por exemplo. Temos uma situação em que temos os preços de venda fixos mas cujos custos de produção podem variar, e essas operações são de difícil previsão. Neste momento, há esta grande instabilidade. Nalguns segmentos, o mais apropriado pode ser mesmo esperar até que o mercado se equilibre. Outro grande desafio continua a ser a grande morosidade do licenciamento por parte das câmaras municipais, associada ao facto de, em Portugal, a habitação ser o segmento de mercado que mais impostos paga.

O que o cativa mais no sector do imobiliário de luxo?

Estudei em França e nos Estados Unidos da América e regressei a Portugal, em 1988, altura em que comecei a dedicar-me à atividade imobiliária. É um sector que acompanho há muito tempo e que aprecio bastante. O facto de termos tido uma lei do arrendamento que, durante muitos anos, ‘congelou’ as rendas em Portugal, que fez com que as cidades estagnassem de uma forma assinalável, fez também com que, desde há alguns anos, fosse particularmente interessante contribuir para a renovação das cidades.

Quando desenvolvemos um edifício realmente bonito, é um orgulho. Devo dizer, sem modéstia, que, todos os dias, a caminho do nosso escritório (na Avenida da Liberdade), passo pelo edifício Castilho 203 porque, de facto, é um edifício que me inspira. É uma obra inspiradora e creio que é interessante deixar estas marcas na cidade, especialmente quando são positivas. Os centros urbanos quer de Lisboa quer do Porto estavam extremamente degradados, e ainda falta um longo caminho, mas, de facto, nos últimos anos, já foi feito um grande trabalho.

Que balanço faz destes últimos cinco anos de atividade em Portugal?

Quando apertei a mão de Claude Berda, o meu sócio, em 2015, fixámos três objetivos importantes que ainda hoje se mantêm. O primeiro era criar a Vanguard Properties, que deveria ser a marca “bandeira” de todos os nossos projetos, o segundo consistia em criar uma empresa de gestão própria com colaboradores exclusivamente portugueses, de forma a cumprirmos o nosso terceiro objetivo, que era realizar o maior número de vendas diretas possível e, neste momento, somos 52 pessoas dedicadas à gestão deste portefólio de projetos. Este foi o desígnio de 2015, o qual foi cumprido e, portanto, estamos contentes e felizes.

Como surgiu a oportunidade de investir também no sector da hotelaria?

Esse investimento começou, inicialmente, com um projeto que adquirimos, ao banco Banif, uma propriedade, no concelho de Lagoa, no Algarve, que já estava preparada para um condomínio turístico e que já está a funcionar. Sempre acreditei que Portugal tinha vocação para desenvolver um projeto imobiliário do segmento alto e também no sector do turismo. Esta foi uma primeira aposta, que está a correr perfeitamente bem, e, depois, surgiu a oportunidade de investir na Comporta. Os nossos loteamentos, chamados Dunas e Torre, têm três holdings principais: o residencial, os condomínios turísticos e a hotelaria. Portugal é um país com um potencial grande na hotelaria, ainda que na nossa perspetiva não esteja a ser devidamente desenvolvido, porque temos potencial para oferecer um produto de muito mais qualidade, mas já temos vindo a melhorar, obviamente. A qualidade do produto hoteleiro que Portugal tem hoje é muito melhor do que era há 10 ou 15 anos. Como somos um investidor de grande dimensão, com uma visão de longo prazo e com uma aposta forte na qualidade, faz-nos todo o sentido também apostar nesta área.

De que forma é que os empreendimentos turísticos Vanguard se diferenciam dos já existentes?

Ambos os empreendimentos que estamos a construir na região da Comporta, o Dunas, no concelho de Grândola, e o Torre, no concelho de Alcácer do Sal, são, desde logo, dois condomínios privados e, dada a sua dimensão, são dois loteamentos que vão ter uma componente desportiva fortíssima, com a disponibilização de cerca de 28 diferentes desportos. Os nossos loteamentos vão integrar dois campos de golfe, academia de golfe, ténis, padel, pickle-ball, voleibolde praia, futebol, etc., e ambos os condomínios vão ter zonas comerciais, desde supermercado a clínica médica, zonas pop-up, mercados biológicos e espaços dedicados à cultura e a artistas. Tudo isto só é possível graças à dimensão dos nossos lotes, que têm cerca de 1386 hectares. Não há nada que se compare na região, o que permite oferecer estes serviços e produtos que correspondem às tendências atuais.

De que forma estão atentos à questão da sustentabilidade?

A sustentabilidade é um tema fulcral dentro dos nossos objetivos e valores. No caso da Comporta, por exemplo, temos uma infraestrutura altamente eficiente. Por um lado, temos Estações de Tratamento de Águas Residuais (ETAR) de todos os efluentes que permitem usar as águas tratadas no nosso sistema de rega, além das infraestruturas, que são altamente eficientes do ponto de vista do consumo de energia eléctrica. Os sistemas de iluminação, por exemplo, são inteligentes, adaptando-se em função da hora do dia e do número de pessoas que transitam nos locais, e os nossos sistemas de rega são computorizados com o objetivo de reduzir o consumo da água, garantindo que usamos, em primeiro lugar, a água tratada através das nossas ETAR.

Estamos também a desenvolver casas que serão produzidas através da tecnologia CLT (“Cross Laminated Timber”) e Wood Frame. São casas construídas em madeira, o que lhes garante uma eficiência do ponto de vista energético muito superior a uma casa construída em betão ou em tijolo. Além de serem casas mais confortáveis, têm produção fotovoltaica, o que lhes vai permitir suprir boa parte das necessidades energéticas, e, por serem em madeira, são capazes de captar CO2. Enquanto a produção de cimento é uma das principais responsáveis pela emissão de gases CO2 (o principal gás que causa efeito estufa), a madeira tem o efeito oposto, ou seja, em vez de emitir CO2, é capaz de o capturar. Passamos assim a ter casas com uma pegada ambiental negativa. Depois, iremos também apostar nas chamadas comunidades energéticas. Todas as nossas casas e todos os nossos edifícios terão produção de energia fotovoltaica, que poderá ser partilhada com os vizinhos, a chamada comunidade energética, permitindo que cerca de oitenta por cento das capacidades energéticas sejam produzidas internamente. A grande vantagem é que o consumo de energia não só é inferior, como é cerca de quarenta por cento mais baixo do que o custo da rede.

Como vê o futuro do mercado imobiliário no segmento do luxo?

Atualmente, acredito que, independentemente da capacidade económica dos compradores, sempre que fazem uma compra, todas as pessoas se questionam se estão a fazer ou não uma boa aquisição e, hoje em dia, uma boa compra passa também por comprar algo que, do ponto de vista da sustentabilidade, está num nível alto. No sector imobiliário, acreditamos que as casas com alta eficiência energética e com uma pegada ambiental, se possível, negativa, vão garantir valor no futuro. Depois, também vejo o mercado imobiliário nacional com muita força. Portugal, por ter uma localização estratégica, por ser um país seguro e por ter um povo amistoso, está a atrair um tipo de clientela absolutamente excecional, que está a investir muito no país e que está a contribuir fortemente para a nossa sustentabilidade económica e financeira. Nos últimos tempos, é com agrado que vejo um grande acréscimo na procura por parte de clientes norte-americanos. A tendência mais interessante dos últimos tempos talvez seja mesmo esta enorme evolução da clientela norte-americana, que é sofisticada, muito empreendedora e com uma grande capacidade económica.

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